旧房子想卖掉换养老房，2026年税费优惠有哪些？

[pop seconds=9 images="/podcast/uploads/images/1783318681_3ccc30a2.jpg,/podcast/uploads/images/1783318682_51b8f2a7.jpg,/podcast/uploads/images/1783318692_b07f6b79.jpg"] 朋友们，我是惠芬。 上回咱们聊了怎么挑养老房，这期就接着说说大家最头疼的问题——旧房子怎么卖？税费怎么算？今年有没有啥优惠政策？ 前两天有个老姐姐跟我说：“惠芬啊，我看中了一套电梯房，准备把住了二十年的老房子卖了。可一问才知道，什么个人所得税、增值税、契税，我听得头都大了。我那个房子当年买的时候才十几万，现在能卖大几十万，是不是要交很多税啊？” 这位老姐姐问的，正是很多人想知道的。今天惠芬就帮您把卖房换房这笔税费账算清楚。 **先弄清楚：换房到底要交哪些税？** 卖旧房换新房，主要涉及三个税：增值税、个人所得税、契税。咱们一个一个说。 **第一个：增值税——满两年就不用交** 这个最简单。您记住一个数：**两年**。 您卖掉的那套房子，如果房产证满两年了，增值税**免征**。如果不满两年，就要交大概5.3%左右。但咱老年人住的房子，哪个不是住了十年二十年？所以绝大多数情况，这一项您是不用交的。 **第二个：个人所得税——满五唯一不用交** 这个稍微复杂一点。您记住四个字：**满五唯一**。 “满五”就是房产证满五年了。“唯一”就是这套房子是您名下唯一的住房。两个条件都满足，个人所得税**免征**。 如果您不是“唯一”，那就要交了。一般是按卖房赚的钱的20%，或者按总价的1%来算。具体哪种算法交得少，可以请中介帮您算一下，选交得少的那种。 但说实在的，很多老年人卖老房子换养老房，原来的老房子往往就是唯一住房，而且也肯定超过五年了。两项一凑，这笔税大概率也免了。 **第三个：契税——换房有优惠，千万别多交** 这个是最容易被多收的。很多人都不知道，**卖旧买新，契税可以按差额交**。 什么意思呢？比如您卖掉老房子得了80万，买新房花了100万，那您只需要对多出来的20万交契税，而不是对100万全额交。这个政策很多人不知道，中介也不一定主动告诉您，您自己心里要清楚。 契税税率一般是1%到3%，具体看面积和是不是首套。但无论如何，按差额交比全额交省太多了。 **2026年还有哪些优惠？** 今年各地对老年人换房有不少支持政策。惠芬给您总结几个常见的，您到时候可以问当地房管局： - **契税补贴**：部分城市对60岁以上老年人卖旧买新，给予契税一定比例的减免或返还，有的能省好几千 - **个人所得税退税**：一年内卖旧买新，已交的个人所得税可以申请退还。这个政策之前就有，今年很多地方继续执行 - **中介费优惠**：部分城市对老年人换房有中介费减免政策，可以主动问一问 不过具体到每个城市政策不一样，您决定换房之前，一定去当地房管局或者政务大厅问清楚：“今年老年人换房有什么优惠政策？”这句话问出去，该省的钱就省下了。 **惠芬给您捋一捋最划算的换房姿势：** 房产证满了五年、又是唯一住房——增值税免了、个税免了，契税还能按差价交，再加上今年各种补贴政策。这么算下来，您卖旧买新要交的税费，比您想象的要少得多。千万别被中介一忽悠就多交了冤枉钱。 您在资产规划的过程中，遇到任何拿不准的、纠结的、不知道怎么选的，都可以在下方留言或者点击右上角的“点点通”告诉我。我会一个一个看、一个一个答，给您最实用、最贴心的建议。 咱们下期见！